Tendenze del mercato immobiliare 2020
I rischi accumulatisi nel mercato immobiliare in seguito agli sviluppi degli ultimi anni sono stati amplificati dalle conseguenze della crisi del coronavirus. I mercati degli occupanti e degli investitori hanno continuato a divergere, in particolare nel settore dei finanziamenti per investimenti immobiliari residenziali.
A causa del persistente contesto di tassi di interesse bassi, gli investitori hanno sempre più cercato investimenti ad alto rendimento. Pertanto, hanno investito in immobili residenziali, nonostante l’aumento del tasso di sfitti e il calo degli affitti. Alla fine del 2020 era evidente che fino ad allora l’effetto del contesto di bassi tassi d’interesse sul mercato immobiliare era stato maggiore di quello della recessione economica. Di conseguenza, il raffreddamento del mercato immobiliare previsto all’inizio della crisi del coronavirus non si è ancora concretizzato. Le superfici sfitte sono aumentate moderatamente fino alla metà del 2020, quando in Svizzera risultavano sfitte 78’800 unità abitative. Questi elevati tassi di sfitto hanno esercitato una pressione al ribasso sui prezzi degli investimenti immobiliari residenziali. Ciò ha comportato un aumento del rischio che i valori immobiliari scendessero drasticamente in caso di aumento dei tassi di interesse e che le linee guida Loan-to-Value per il finanziamento del debito venissero violate. Ciò, a sua volta, avrebbe un impatto negativo sull’adeguatezza patrimoniale dei finanziatori. Nel segmento degli uffici e dei negozi, l’indebolimento della domanda ha accentuato la pressione al ribasso sui prezzi. Alla luce di quanto sopra, la disattivazione del buffer di capitale anticiclico da parte del Consiglio federale nel marzo 2020 non dovrebbe essere percepita come un segnale chiaro, ma piuttosto come una misura di capitale anticiclica a breve termine per attenuare l'incertezza sugli ulteriori sviluppi economici.
A causa dell'elevato rischio in relazione agli immobili di investimento, la SFMA sostiene da diversi anni criteri di prestito più severi in questo segmento. Nel 2019 ha riconosciuto le direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri adattate di conseguenza come nuovo standard minimo nel diritto di vigilanza. Questi criteri più severi sono entrati in vigore il 1° gennaio 2020 e, per quanto riguarda i finanziamenti per investimenti immobiliari, richiedono ai mutuatari di contribuire con una quota maggiore dei propri fondi e di prevedere un periodo di rimborso più breve. Nell’anno in esame la SFMA ha vigilato attentamente sul rispetto di questi standard più severi e sui loro effetti sulla concessione di crediti ipotecari. L'attenzione si è concentrata in particolare sul sottosegmento dei finanziamenti buy-to-let, che non è stato esplicitamente incluso nell'ambito delle più severe norme di autoregolamentazione. La SFMA ha inoltre utilizzato i suoi normali strumenti di vigilanza, come revisioni prudenziali in loco e stress test, per identificare rischi elevati che interessano le singole imprese vigilate in relazione al mercato immobiliare e ipotecario e adottare misure adeguate per ridurre tali rischi.
(Dalla relazione annuale 2020)