Rischi legati agli immobili e alle ipoteche (2024)

SFMA monitora attentamente il rischio di credito ipotecario. Dalla pubblicazione dell'ultimo Risk Monitor il mercato immobiliare svizzero ha registrato un rallentamento. Nel segmento residenziale il tasso di aumento dei prezzi è rallentato, nel segmento degli investimenti i prezzi sono rimasti stagnanti.

A causa del contesto attuale e dell'aumento dei prezzi degli immobili da molti anni, il rischio di un surriscaldamento del mercato rimane elevato. I maggiori rischi per gli istituti vigilati dalla SFMA riguardano il rischio di credito e il rischio di mercato (ovvero di valutazione). I prestiti ipotecari delle banche in Svizzera hanno continuato a crescere e nel giugno 2024 hanno raggiunto circa 1200 miliardi di franchi; i tassi di crescita nel segmento degli investimenti immobiliari sono ancora più elevati che nel segmento residenziale. Anche le compagnie di assicurazione e i fondi pensione si dedicano alla concessione di mutui ipotecari, ma la loro quota di mercato è bassa, pari rispettivamente al 3% e al 2% del mercato ipotecario complessivo. Da diversi anni la quota di mercato delle compagnie assicurative è addirittura in calo. Tuttavia, nel contesto di bassi tassi di interesse degli ultimi anni, gli assicuratori sulla vita e quelli generali hanno generalmente aumentato la loro esposizione al settore immobiliare. Il volume delle ipoteche ammontava al 24% del portafoglio d'investimento degli assicuratori sulla vita e all'8% degli assicuratori generali e malattie. Di conseguenza gli assicuratori sulla vita hanno un'esposizione sostanziale. Inoltre i fondi immobiliari investono direttamente anche in immobili. Attualmente sono sotto la vigilanza della SFMA 75 fondi immobiliari svizzeri con un patrimonio netto di 68,45 miliardi di franchi. I fondi immobiliari svizzeri investono prevalentemente in immobili svizzeri. Il rischio di credito ipotecario è duplice:

• In primo luogo, esiste il rischio che i clienti non siano in grado di far fronte ai propri obblighi di interesse e ammortamento, con conseguente insolvenza del credito per l'istituto di credito. Il rischio di default è maggiore quando l’accessibilità è peggiore, vale a dire quanto più alto è il rapporto tra le spese correnti (interessi, ammortamento e spese di soggiorno) e il reddito del mutuatario. La regolamentazione basata su principi del calcolo dell’accessibilità ha fatto sì che le banche abbiano un ampio margine di manovra riguardo ai criteri di accessibilità, poiché possono definirli da sole. La SFMA constata spesso, ad esempio, che il tasso d'interesse previsto è troppo basso o che i limiti di sostenibilità sono troppo alti. Ciò può significare che le banche sovrastimano la capacità di credito dei mutuatari. Inoltre, molte banche concedono troppi prestiti ETP, cioè prestiti che non rientrano nei loro criteri di concessione. Si tratta di prestiti che vengono concessi anche se la valutazione finanziaria dei mutuatari li ritiene non accessibili. Nell’ambito del sistema di autoregolamentazione questi casi dovrebbero rappresentare un’eccezione. La sovrastima della capacità creditizia e le frequenti operazioni di ETP possono aumentare il rischio di credito e sono contrarie a pratiche di prestito caute e prudenti. La SFMA impiega i suoi strumenti di supervisione per comprendere i criteri di prestito presso gli istituti che sono venuti a sua conoscenza e imporrà supplementi di capitale ove richiesto. Tuttavia, anche nell’ambito della nuova autoregolamentazione, i requisiti relativi alla capacità di credito e all’accessibilità sono ancora basati su principi. La SFMA continuerà a tenere d'occhio il modo in cui viene applicata la regolamentazione basata sui principi in questo settore e, a seconda dell'evoluzione dei rischi, potrebbe prendere in considerazione l'imposizione di una regolamentazione basata su regole.
• In secondo luogo, esiste il rischio che in caso di inadempienza il valore dell'immobile che funge da garanzia per il prestito diminuisca e che l'istituto di credito subisca di conseguenza perdite. Ci sono ancora le condizioni per ulteriori aumenti dei prezzi nel settore residenziale. L’economia svizzera cresce moderatamente, il tasso di costruzione di case è basso, l’immigrazione rimane costantemente elevata e l’inflazione è in calo. I rischi sono più elevati nel settore degli immobili commerciali. A causa della continua tendenza al lavoro da casa e allo shopping online, nel settore degli uffici e del commercio al dettaglio è in atto un processo di cambiamento strutturale con elevate percentuali di posti vacanti in alcune regioni. Per ridurre al minimo il rischio di valutazione, le istituzioni finanziarie dovrebbero valutare le proprietà con cautela e richiedere ai mutuatari di costituire un capitale proprio sufficiente e concordare adeguati pagamenti di ammortamento. In questo ambito l’autoregolamentazione delle banche stabilisce solo standard minimi. A causa dei rischi, la SFMA raccomanda alle banche di non aumentare il rapporto prestito/valore per gli immobili di investimento, comprese le ipoteche buy-to-let.

La SFMA ha condotto un sondaggio tra 27 banche e 18 assicuratori sulle valutazioni immobiliari e ha scoperto che molte istituzioni non convalidano regolarmente o non rivedono criticamente i modelli di valutazione che utilizzano. Gli standard e i requisiti per i modelli di valutazione non sono coperti dall’ordinanza sui fondi propri e sono disciplinati dall’autoregolamentazione del settore. Le istituzioni sono state informate che dovrebbero effettuare una validazione adeguata e regolare dei loro modelli. Secondo la revisione dell’autodisciplina bancaria, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2025, i modelli di valutazione devono essere convalidati almeno una volta all’anno. Infine, i sondaggi della SFMA mostrano che i tassi minimi di capitalizzazione utilizzati per valutare gli immobili di investimento sono talvolta fissati a livelli bassi, il che può portare a valutazioni elevate. Ciò a sua volta aumenta il rischio di una rivalutazione al ribasso degli immobili dati in garanzia. Gli istituti finanziari che investono direttamente o indirettamente in immobili sono esposti al rischio di valutazione, ovvero al rischio di oscillazione dei prezzi. Per gli assicuratori la valutazione mark-to-market del bilancio nello Swiss Solvency Test (SST) significa che una correzione al ribasso dei prezzi immobiliari riduce il valore degli attivi e porta a un deterioramento della solvibilità. Nei fondi immobiliari correzioni significative dei prezzi immobiliari comportano un aumento dei tassi di indebitamento, che in determinate circostanze potrebbe portare il fondo a superare le soglie massime di prestito-valore previste per i fondi immobiliari. Se contemporaneamente il fondo deve far fronte a rimborsi da parte degli investitori, aumenta notevolmente anche il rischio di liquidità. Il fondo può quindi essere costretto a raccogliere liquidità in un contesto di mercato difficile per ridurre il rapporto di indebitamento e consentirgli di onorare tempestivamente i rimborsi degli investitori. Spesso ciò è possibile solo vendendo immobili e, nella peggiore delle ipotesi, può portare alla liquidazione del fondo. Una crisi immobiliare avrebbe chiaramente gravi conseguenze sulla piazza finanziaria svizzera. Gli stress test della SFMA mostrano che le perdite complessive potrebbero superare i 10 miliardi di franchi. Molte banche deterrebbero un capitale in grado di assorbire le perdite troppo basso per ammortizzare le perdite del loro portafoglio ipotecario. Le perdite attese sarebbero particolarmente elevate nel segmento degli investimenti immobiliari, soprattutto nel segmento commerciale. Questi segmenti sono molto sensibili agli interessi e per questo motivo negli scenari di stress della SFMA presentano anche tassi di perdita più elevati. A causa dei rischi, la SFMA raccomanda alle banche di non aumentare il rapporto prestito/valore per gli immobili di investimento, comprese le ipoteche buy-to-let. Alcune banche sono attive anche sui mercati immobiliari all'estero, dove i tassi d'interesse sono aumentati molto più marcatamente che in Svizzera. In questi paesi le perdite di valutazione potrebbero quindi avere un impatto maggiore sulla qualità del credito e la SFMA si aspetta che le banche attuino un'adeguata gestione del rischio nei segmenti interessati. (Dal monitor del rischio 2024)

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