Risiken im Zusammenhang mit Immobilien und Hypotheken (2024)

SFMA überwacht das Hypothekenkreditrisiko genau. Seit der Veröffentlichung des letzten Risikomonitors ist auf dem Schweizer Immobilienmarkt eine Abschwächung zu verzeichnen. Im Wohnsegment verlangsamte sich der Preisanstieg, während im Investmentsegment die Preise stagnierten.

Aufgrund des aktuellen Umfelds und der seit Jahren steigenden Immobilienpreise bleibt die Gefahr einer Überhitzung des Marktes hoch. Die größten Risiken für die von der SFMA beaufsichtigten Institute liegen in den Bereichen Kreditrisiko und Marktrisiko (d. h. Bewertungsrisiko). Die Hypothekarkredite der Banken in der Schweiz stiegen weiter an und erreichten im Juni 2024 rund 1,2 Billionen Franken; Die Wachstumsraten im Segment der Anlageimmobilien sind immer noch höher als im Wohnsegment. Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen engagieren sich ebenfalls in der Hypothekarkreditvergabe, allerdings ist ihr Marktanteil mit 3 % bzw. 2 % am gesamten Hypothekenmarkt gering. Der Marktanteil der Versicherungsunternehmen ist seit einigen Jahren sogar rückläufig. Allerdings haben Lebens- und Schadenversicherer im Niedrigzinsumfeld der letzten Jahre generell ihr Engagement in Immobilien erhöht. Das Volumen der Hypotheken belief sich bei Lebensversicherern auf 24 % und bei Schaden- und Krankenversicherern auf 8 % des Anlageportfolios. Lebensversicherer sind daher einem erheblichen Risiko ausgesetzt. Darüber hinaus investieren Immobilienfonds auch direkt in Immobilien. Derzeit stehen 75 Schweizer Immobilienfonds mit einem Nettovermögen von CHF 68,45 Milliarden unter der Aufsicht der SFMA. Die Schweizer Immobilienfonds investieren überwiegend in Schweizer Immobilien. Das Kreditrisiko einer Hypothek besteht aus zwei Gründen:

• Erstens besteht das Risiko, dass Kunden ihren Zins- und Tilgungsverpflichtungen nicht nachkommen können, was zu einem Kreditausfall des Kreditinstituts führt. Das Ausfallrisiko ist umso höher, je schlechter die Tragbarkeit ist, also je höher das Verhältnis der laufenden Ausgaben (Zinsen, Amortisationen und Lebenshaltungskosten) zum Einkommen des Kreditnehmers ist. Die prinzipienbasierte Regelung der Tragbarkeitsberechnung hat dazu geführt, dass Banken einen großen Spielraum bei den Tragbarkeitskriterien haben, da sie diese selbst definieren können. Beispielsweise stellt die SFMA häufig fest, dass der prognostizierte Zinssatz zu niedrig oder die Tragbarkeitsgrenzen zu hoch angesetzt sind. Dies kann dazu führen, dass die Banken die Kreditfähigkeit der Kreditnehmer überschätzen. Hinzu kommt, dass viele Banken zu viele ETP-Kredite vergeben, also Kredite, die außerhalb ihrer eigenen Kreditvergabekriterien liegen. Dabei handelt es sich um Kredite, die gewährt werden, obwohl die finanzielle Einschätzung des Kreditnehmers sie als nicht finanzierbar einstuft. Im Rahmen des Selbstregulierungssystems sollten diese Fälle eine Ausnahme darstellen. Eine Überschätzung der Kreditkapazität und häufige ETP-Geschäfte können das Kreditrisiko erhöhen und stehen im Widerspruch zu vorsichtigen und umsichtigen Kreditvergabepraktiken. Die SFMA setzt ihre Aufsichtsinstrumente ein, um die Kreditvergabekriterien bei Instituten zu verstehen, auf die sie aufmerksam geworden ist, und erhebt bei Bedarf Kapitalzuschläge. Allerdings sind die Anforderungen an die Kreditfähigkeit und Tragbarkeit auch in der überarbeiteten Selbstregulierung weiterhin prinzipienbasiert. Die SFMA wird die Anwendung der prinzipienbasierten Regulierung in diesem Bereich weiterhin im Auge behalten und – abhängig von der Entwicklung der Risiken – möglicherweise die Einführung einer regelbasierten Regulierung in Betracht ziehen.
• Zweitens besteht das Risiko, dass im Falle eines Ausfalls der Wert der als Sicherheit für den Kredit dienenden Immobilie sinkt und dem kreditgebenden Institut dadurch Verluste entstehen. Die Voraussetzungen für weitere Preiserhöhungen im Wohnsegment sind weiterhin gegeben. Die Schweizer Wirtschaft wächst moderat, der Wohnungsbau ist niedrig, die Zuwanderung bleibt konstant hoch und die Inflation sinkt. Im Gewerbeimmobilienbereich bestehen höhere Risiken. Aufgrund der anhaltenden Trends zu Homeoffice und Online-Shopping ist ein Strukturwandel im Büro- und Einzelhandelsbereich im Gange, der in einigen Regionen zu hohen Leerständen führt. Um das Bewertungsrisiko zu minimieren, sollten Finanzinstitute Immobilien vorsichtig bewerten und von Kreditnehmern verlangen, dass sie ausreichend Eigenkapital bereitstellen und angemessene Tilgungszahlungen vereinbaren. Die Selbstregulierung der Banken legt in diesem Bereich lediglich Mindeststandards fest. Aufgrund der Risiken empfiehlt die SFMA den Banken, die Beleihungsquoten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, einschließlich Buy-to-let-Hypotheken, nicht zu erhöhen.

SFMA führte eine Umfrage unter 27 Banken und 18 Versicherern zu Immobilienbewertungen durch und stellte fest, dass viele Institutionen die von ihnen verwendeten Bewertungsmodelle nicht regelmäßig validieren oder kritisch überprüfen. Standards und Anforderungen an Bewertungsmodelle fallen nicht unter die Eigenkapitalverordnung und werden von der brancheneigenen Selbstregulierung geregelt. Den Institutionen wurde mitgeteilt, dass von ihnen eine angemessene und regelmäßige Validierung ihrer Modelle erwartet wird. Gemäß der überarbeiteten Selbstregulierung der Banken, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, müssen Bewertungsmodelle mindestens einmal jährlich validiert werden. Schließlich zeigen SFMA-Umfragen, dass die Mindestkapitalisierungssätze zur Bewertung von Anlageimmobilien manchmal niedrig angesetzt sind, was zu hohen Bewertungen führen kann. Dadurch erhöht sich wiederum das Risiko einer Abwertung der als Sicherheit verpfändeten Immobilien. Finanzinstitute, die direkt oder indirekt in Immobilien investieren, sind einem Bewertungsrisiko, also dem Risiko von Preisschwankungen, ausgesetzt. Für Versicherer bedeutet die Mark-to-Market-Bewertung der Bilanz im Swiss Solvency Test (SST), dass eine Abwärtskorrektur der Immobilienpreise den Wert der Vermögenswerte verringert und zu einer Verschlechterung der Zahlungsfähigkeit führt. Bei Immobilienfonds führen starke Korrekturen der Immobilienpreise zu steigenden Verschuldungsquoten, was dazu führen kann, dass der Fonds unter Umständen die maximalen Beleihungsgrenzen für Immobilienfonds überschreitet. Ist der Fonds gleichzeitig mit Rücknahmen seitens der Anleger konfrontiert, steigt auch das Liquiditätsrisiko stark an. Der Fonds kann dann gezwungen sein, in einem schwierigen Marktumfeld Liquidität zu beschaffen, um die Verschuldungsquote zu senken und es ihm zu ermöglichen, Rücknahmen der Anleger rechtzeitig zu erfüllen. Dies kann häufig nur durch den Verkauf von Immobilien erreicht werden und kann im schlimmsten Fall zur Auflösung des Fonds führen. Eine Immobilienkrise hätte offensichtlich gravierende Auswirkungen auf den Finanzplatz Schweiz. Stresstests der SFMA zeigen, dass es zu Gesamtverlusten von deutlich über 10 Milliarden Franken kommen könnte. Einige Banken würden zu wenig verlustabsorbierendes Kapital vorhalten, um die Verluste aus ihrem Hypothekenportfolio abzufedern. Besonders hoch wären die zu erwartenden Verluste im Segment der Anlageimmobilien, vor allem im Gewerbesegment. Diese Segmente sind sehr zinssensitiv, weshalb sie in den Stressszenarien der SFMA auch höhere Verlustraten aufweisen. Aufgrund der Risiken empfiehlt die SFMA den Banken, die Beleihungsquoten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, einschließlich Buy-to-let-Hypotheken, nicht zu erhöhen. Einige Banken sind auch auf den Immobilienmärkten im Ausland aktiv, wo die Zinsen deutlich stärker gestiegen sind als in der Schweiz. In diesen Ländern könnten sich Bewertungsverluste dadurch stärker auf die Kreditqualität auswirken und die SFMA erwartet von den Banken, dass sie in den betroffenen Segmenten ein angemessenes Risikomanagement betreiben. (Aus dem Risikomonitor 2024)

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