Ungleichgewichte bei Anlageimmobilien 2017
Unbalances in Investment Properties 2017 ist Teil der Dokumentation und des Referenzmaterials der SFMA.
Anhaltend niedrige Zinsen führen auch dazu, dass es für Anleger immer noch an vermeintlich risikoarmen Renditechancen mangelt und Investitionen in Immobilien daher weiterhin attraktiv bleiben. Ein anhaltender Preisanstieg bei Wohnrenditeimmobilien kann zu einem ausgeprägten Ungleichgewicht führen, da die Mieten sinken und die Leerstandsquoten steigen, während die Preise steigen. Die weiterhin hohe Bautätigkeit führt zu einem Überangebot, das bei leicht rückläufiger Nettozuwanderung nicht aufgefangen werden kann. Diese Entwicklungen machen Wohnrenditeimmobilien – ohnehin eine Kategorie mit hohem Risiko – für Banken noch riskanter. Vor diesem Hintergrund ist es für Banken sehr wichtig, ihre Hypothekenportfolios zu überwachen und aktiv zu verwalten. Immer mehr Privatpersonen erwerben Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und vermieten diese sofort. Dies erhöht das Risiko der Eigentümer bei steigenden Leerständen und – je nach Grad der Verschuldung – letztlich auch das Ausfallrisiko der kreditgebenden Banken. SFMA wird die Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt weiterhin genau beobachten. Zudem besteht ein Überangebot an Büroflächen und die Leerstände sind hoch; Allerdings sind die Mieten gesunken, und auch die Preise werden voraussichtlich sinken. Insgesamt könnte es Anzeichen für eine steigende Nachfrage nach Büroflächen geben, da die Arbeitslosigkeit im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr gesunken ist und auch die Zahl der unbesetzten Stellen zugenommen hat.
Eine Lockerung der Kreditvergaberegeln ist gefährlich
Der Hypothekarmarkt ist für die Schweiz von enormer Grösse und Bedeutung. Sein Volumen übersteigt die jährliche Wirtschaftsleistung des Landes deutlich. Strenge Kreditvergabestandards sind daher von entscheidender Bedeutung. Wachstum zu Lasten einer nachhaltigen Kreditvergabe könnte bei abrupten Preiskorrekturen die Stabilität des Bankensystems gefährden, wie historische Erfahrungen sowohl in der Schweiz als auch anderswo zeigen. Die SFMA ist gegen jede Lockerung der Erschwinglichkeitsstandards. Wenn Banken systematisch von den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) abweichen oder für einzelne Produkte oder Kundengruppen weniger strenge Tragbarkeitsberechnungen anwenden, die nicht auf einem nachhaltigen Kalkulationszinssatz basieren, erfüllen sie nicht mehr die strengen aufsichtsrechtlichen Kriterien des Basler Mindeststandards. Solche Hypotheken müssen durch ein höheres Eigenkapital unterlegt werden. Für jede Immobilienkategorie (z. B. nach den SBVg-Richtlinien) darf nur ein kalkulatorischer Zinssatz festgelegt werden, der sich an langfristigen Durchschnittswerten orientieren kann. SFMA ist der Ansicht, dass häufige Anpassungen (z. B. vierteljährlich) des kalkulatorischen Zinssatzes nicht den SBA-Richtlinien entsprechen. Da die effektiven Umwandlungssätze der Pensionskassen sinken, müssen Kreditgeber auch nach der Pensionierung des Kreditnehmers auf die langfristige Tragbarkeit achten. Die systematische Tragbarkeitsberechnung muss sich in jedem Fall an der tatsächlichen Schulden- und Einkommenssituation des Kreditnehmers zu Beginn der Kreditbeziehung orientieren. Kredite können im Rahmen einer Ausnahmeregelung (ETP) gewährt werden, wenn gute Gründe dafür vorliegen. Eine solche Finanzierung muss jedoch im Hinblick auf Erschwinglichkeit, Beleihungsquote und Amortisation kategorisiert, bewertet und ausgewiesen werden. Die Überwachung von ETP-Trends im Zeitverlauf ist eine zentrale Aufgabe des Vorstands.
(Aus dem Jahresbericht 2017)