Déséquilibres des immeubles de placement 2017
Les déséquilibres des immeubles de placement 2017 font partie de la documentation et des documents de référence de la SFMA.
Des taux d'intérêt constamment bas signifient également que les investisseurs sont toujours confrontés à une pénurie d'opportunités de rendement supposément peu risquées et qu'investir dans l'immobilier reste donc attractif. La croissance continue des prix des immeubles de placement résidentiels pourrait conduire à un déséquilibre prononcé, dans la mesure où les loyers baissent et les taux d'inoccupation augmentent tandis que les prix augmentent. L’activité de construction reste dynamique, entraînant une offre excédentaire qui ne peut être absorbée dans un contexte d’immigration nette en légère baisse. Ces évolutions rendent les immeubles de rapport résidentiels – déjà une catégorie à risque élevé – encore plus risqués pour les banques. Dans ce contexte, il est très important que les banques surveillent et gèrent activement leurs portefeuilles hypothécaires. De plus en plus de particuliers acquièrent des appartements en propriété à titre d'investissement et les louent immédiatement. Cela augmente le risque pour les propriétaires à mesure que les taux d’inoccupation augmentent et – en fonction du degré d’endettement – augmente finalement le risque de défaut pour les banques prêteuses. La SFMA continuera à suivre de près l’évolution du marché hypothécaire. Il existe également une offre excédentaire de locaux à bureaux et des taux d'inoccupation élevés; cependant, les loyers ont baissé, et les prix devraient également baisser. Dans l'ensemble, il pourrait y avoir des signes d'une augmentation de la demande de surfaces de bureaux, car le chômage a diminué d'année en année en 2017 et le nombre de postes vacants a également augmenté.
Assouplir les règles de crédit est dangereux
Le marché hypothécaire est d'une taille et d'une importance énormes pour la Suisse. Son volume dépasse largement la production économique annuelle du pays. Des normes de prêt strictes sont donc essentielles. Une croissance au détriment du crédit durable pourrait mettre en péril la stabilité du système bancaire en cas de corrections brutales des prix, comme le montre l’expérience historique en Suisse et ailleurs. La SFMA s'oppose à tout assouplissement des normes d'accessibilité financière. Si les banques s’écartent systématiquement des directives de l’Association suisse des banquiers (ASB) ou recourent à des calculs d’accessibilité moins stricts pour des produits individuels ou des groupes de clients qui ne reposent pas sur un taux d’intérêt implicite durable, elles ne satisferont plus aux critères prudentiels stricts du standard minimum de Bâle. De tels prêts hypothécaires doivent être soutenus par des niveaux de fonds propres plus élevés. Un seul taux d'intérêt imputé peut être fixé pour chaque catégorie de propriété (par exemple tel que défini dans les lignes directrices du SBA), et celui-ci peut être basé sur des moyennes à long terme. La SFMA considère que les adaptations fréquentes (par exemple trimestrielles) du taux d'intérêt imputé ne sont pas conformes aux directives de l'ASB. À mesure que les taux de conversion effectifs appliqués par les fonds de pension diminuent, les prêteurs doivent également accorder toute l’attention voulue à l’accessibilité à long terme une fois que l’emprunteur prend sa retraite. Le calcul systématique de la capacité financière doit dans tous les cas être basé sur la situation réelle de l’endettement et des revenus de l’emprunteur au début de la relation de crédit. Le crédit peut être accordé dans le cadre d'une exception à la politique (ETP) lorsqu'il existe de bonnes raisons de le faire, mais ce financement doit être catégorisé, mesuré et déclaré en termes d'accessibilité financière, de ratio prêt/valeur et d'amortissement. Le suivi des tendances ETP au fil du temps est une tâche clé du conseil d'administration.
(Extrait du rapport annuel 2017)