Risque de crédit : prêts hypothécaires 2023

La SFMA a intensifié son attention sur le risque de crédit hypothécaire en raison de la hausse des taux d'intérêt. Jusqu'à présent, l'évolution des taux d'intérêt n'a eu qu'un impact assez modeste sur les prix de l'immobilier résidentiel et s'est traduite par une croissance plus faible des prix et une diminution du nombre de transactions. La demande de biens locatifs est très forte. La hausse des taux d'intérêt hypothécaires entraînera une détérioration de l'accessibilité effective des emprunteurs aux prêts hypothécaires à taux variable et augmentera ainsi le risque de défaut de paiement.

Les établissements assujettis encourent un double risque de crédit lorsqu'ils accordent un prêt hypothécaire: premièrement, il existe un risque que les clients ne soient pas en mesure de respecter leurs obligations d'intérêts et d'amortissement, ce qui entraînerait un défaut de crédit pour l'établissement prêteur. Plus l’accessibilité client est élevée, plus le risque de défaut est faible. Deuxièmement, il existe un risque qu'en cas de défaut, la valeur du bien qui sert de garantie au prêt diminue et que l'établissement prêteur subisse ainsi des pertes. Le risque de pertes importantes en cas de défaut augmente si les prix de l’immobilier s’effondrent en cas de crise. Ce risque peut être atténué si le prêteur n'autorise pas des ratios prêt/valeur excessifs et si les emprunteurs sont tenus de fournir des fonds propres suffisants.

Le volume total des prêts hypothécaires en cours prêtés par les banques a continué d'augmenter. Cela s’explique en grande partie par la forte croissance des prêts destinés aux immeubles de placement. La croissance des crédits destinés aux immeubles de placement s'est quelque peu ralentie, mais elle reste néanmoins nettement positive. La hausse des taux d’intérêt hypothécaires signifie que les marges des banques ont également augmenté. Cela a un impact positif sur la rentabilité (voir section précédente), en particulier pour les petites et moyennes banques pour lesquelles l'activité hypothécaire constitue la principale source de revenus.

Les nouveaux prêts pour les biens locatifs (appartements résidentiels ou maisons loués par des particuliers) sont en baisse depuis le début de la hausse des taux d'intérêt. Cela est dû au fait que des taux d'intérêt plus élevés signifient que ce type d'investissement produit un rendement inférieur et est donc moins attractif.

Depuis que les taux d'intérêt ont commencé à augmenter, la part des nouveaux prêts hypothécaires à taux d'intérêt variable (c'est-à-dire liés au SARON) est deux fois plus élevée que pendant l'environnement de taux d'intérêt négatifs. Les emprunteurs concernés sont par conséquent exposés à un plus grand risque de taux d'intérêt ou à un risque d'abordabilité.

En outre, la SFMA a observé que de nombreuses banques n'utilisent pas de critères de prêt durables. Cela signifie qu’ils ont tendance à surestimer ce que les emprunteurs peuvent se permettre. Dans ces cas, par exemple, le taux d’intérêt projeté était trop bas ou le seuil d’accessibilité trop élevé. En outre, de nombreuses banques accordent une très forte proportion de prêts « d'exception aux politiques », c'est-à-dire des prêts qui ne correspondent pas à leurs propres critères de prêt.

Le graphique montre la répartition des coûts projetés par rapport aux critères d'accessibilité financière de 45 banques. Ces chiffres concernent les frais de financement d'un immeuble de placement avec un ratio Loan-to-Value (LTV) de 75 % et d'un immeuble résidentiel avec un LTV de 80 %. Il illustre comment les banques utilisent des hypothèses très différentes pour les coûts projetés (taux d’intérêt projetés et coûts accessoires) dans leurs politiques de prêt et, dans certains cas, n’incluent qu’un coussin très limité pour les événements imprévus. En combinaison avec des coûts d'emprunt élevés, cela peut entraîner des risques d'abordabilité plus élevés pour les clients, ce qui peut à son tour entraîner des défauts de paiement plus importants pour les banques.

Le taux de croissance des prix sur le marché de l'immobilier résidentiel n'a commencé à ralentir qu'à la mi-2022, même si les taux d'intérêt ont commencé à augmenter à la fin de 2021 et que le nombre de transactions a diminué depuis lors en raison de l'affaiblissement de la demande qui en a résulté. Cependant, comme l'offre est très limitée, les prix de transaction continuent d'être payés, ce qui a entraîné une hausse des indices de prix.

La hausse des taux d'intérêt a exercé une pression sur la valorisation des immeubles de placement. Toutefois, les taux d'inoccupation sont à un niveau historiquement bas et les loyers ont également augmenté en raison de la hausse des taux d'intérêt sous-jacents, ce qui a un effet compensatoire sur la valorisation des immeubles de placement. La forte immigration et le grand nombre de demandeurs d'asile ont créé une forte demande de propriétés locatives. Comme seul un petit nombre de nouveaux logements ont été construits ces dernières années, cela a conduit à un marché locatif très tendu. Par ailleurs, la demande des investisseurs institutionnels en matière d'immobilier résidentiel sera probablement sensible à l'évolution des taux d'intérêt, car la hausse des taux d'intérêt signifie que d'autres opportunités d'investissement attractives sont désormais disponibles.

Une crise immobilière aurait de graves conséquences sur la place financière suisse. Si les prix de l’immobilier baissaient de manière significative, la valeur des garanties pour ces prêts serait bien inférieure à ce qui avait été supposé lors de leur octroi initial. Cela entraînerait des pertes considérables pour les établissements de crédit hypothécaire. Les tests de résistance de la SFMA montrent qu'une grave crise immobilière pourrait entraîner des pertes totales de l'ordre de plusieurs milliards à deux chiffres. Certaines banques détiendraient trop peu de capitaux absorbant les pertes pour le portefeuille hypothécaire afin d'amortir ces pertes.

Compte tenu du volume global élevé des prêts hypothécaires, les coussins de fonds propres des banques sont extrêmement importants. Le coussin contracyclique de fonds propres réactivé par le Conseil fédéral fin septembre 2022 continue donc de s’appliquer. Après l'entrée en vigueur du dernier paquet de réformes de Bâle III, les banques utilisant le modèle standard devront mettre de côté beaucoup plus de capital pour les hypothèques sur les immeubles de placement que pour les hypothèques sur les immeubles occupés par leur propriétaire, en raison des différents niveaux de risque.

Par rapport au secteur bancaire, la part des prêts hypothécaires dans le secteur des assurances reste faible et tend à diminuer. Toutefois, les compagnies d’assurance sont exposées au marché immobilier à travers des investissements immobiliers directs et indirects. Les biens immobiliers détenus directement et indirectement ainsi que les crédits immobiliers représentent en moyenne 18 % des portefeuilles d’investissement des assureurs. Une crise immobilière combinée à une hausse des taux d'intérêt aurait donc des conséquences importantes sur la solvabilité des assureurs et la couverture des actifs liés.

(Tiré du Risk Monitor 2023)

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